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Standortbilanz - Analyse
Während früher Kommunen vor allem durch Bebauungspläne, Infrastrukturinvestitionen und öffentliche Förderprogramme die Entwicklung von Stadtquartieren steuerten, treten heute zunehmend private Akteure auf, die Stadtentwicklung als Investitions- und Wertschöpfungsprozess verstehen.
Ausgangssituation: Viele Industrie- und Produktionsstandorte stehen vor großen Herausforderungen: veraltete Gebäude und technische Infrastruktur, hoher Energieverbrauch, neue Anforderungen an Nachhaltigkeit und Klimaschutz, Fachkräftemangel und veränderte Arbeitswelten, Konkurrenz durch modernere Standorte im In- und Ausland (gleichzeitig verfügen diese Standorte oft über erhebliche stille Reserven in Form von Grundstücken, Gebäuden und Lagevorteilen)
Wird eine Infrastruktur vorgehalten, in der sich Beruf und Familie verbinden lassen? Vor allem verstärkt sich der Trend zu berufstätigen Frauen und damit die Notwendigkeit zum Vorhalten einer Infrastruktur (einschl. kulturellem und medizinischem Angebot), in der sich Beruf und Familie verbinden lassen. Der Standort muss daher bei der Planung seiner Quartiere darauf achten, dass sich die Generationen mischen (Vermeidung von Gefahren der ethnischen und sozialen "Gettobildung"). Allerdings ist Urbanität des Standortes nicht genau planbar, sondern entwickelt sich meist über Jahrzehnte hinweg. Für die Standortentscheidung der gut ausgebildeten, gut verdienenden und wählerischen Klasse der Kreativen ist es wichtiger, dass am Standort eine gute Subkultur und Off-Szene (Clubs, Kleinkunst, Jazz, Tanz) vorhanden ist.
Bürgermeister - Wirtschaftsförderer - Standortakteure
Bürgermeister Coaching – ein ständiges Fließen von Umgestaltung.
Erfolgskritischer Umgang mit "weichen" Ressourcen
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Heute umfasst Stadtentwicklung mehr als hoheitliche und treuhänderische Tätigkeiten. Zunehmend wird auch private Stadtentwicklung (mit Mitteln des Kapitalmarktes) verwirklicht. Beispielsweise für Unternehmen, die ihre Produktionsstandorte revitalisieren müssen. Stadtentwicklungsgesellschaften fungieren hierbei als Scharnier zwischen Verwertungsinteressen von Immobilienbesitzern und städtebaulichen Interessen der Kommunen, können gleichzeitig aber auch selbst als Investor oder Nutzer auftreten. Der demographische Wandel, die Konzentrationsprozesse im Einzelhandel sowie ein verändertes Konsumverhalten haben bewirkt, dass in einigen Kommunen eine „verbrauchernahe Versorgung“ nur noch eingeschränkt vorhanden ist. Einzelhandelskonzepte für Ballungsräume sehen daher beispielsweise vor, dass es künftig auf der „grünen Wiese“ keine neuen Standorte mehr für Märkte geben soll, deren Angebote mit denen von Geschäften in Innenstadtlagen kollidieren. Es soll keine großen neuen Lebensmittel-Supermärkte, Drogerie- und Elektromärkte mehr am Rande der Städte geben, die sollen künftig in dafür ausgewiesenen Innenstädten und Stadteilzentren entstehen.
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Die neue Rolle privater Stadtentwicklung: Anstatt nur einzelne Fabrikgebäude zu modernisieren, entwickeln Unternehmen ihre Standorte zu multifunktionalen Quartieren weiter. Ein denkbares Beispiel: ein Maschinenbauunternehmen besitzt ein 40 Hektar großes Werksgelände am Stadtrand. Nur zwei Drittel der Fläche werden noch produktiv genutzt. Gemeinsam mit Projektentwicklern, Banken, Infrastrukturinvestoren und Kapitalfonds entsteht ein langfristiger Masterplan. Das ehemalige Industrieareal wird schrittweise umgewandelt: moderne Produktions- und Forschungsgebäude, Gründer- und Innovationszentren, Wohnungen für Beschäftigte, Bildungseinrichtungen, Gesundheitsangebote, Freizeit- und Grünflächen, Energieversorgung über eigene Solar- und Wasserstoffanlagen. Die Fabrik wird damit Teil eines neuen Stadtquartiers. Finanzierung über den Kapitalmarkt: Die Finanzierung erfolgt nicht allein aus Unternehmensmitteln. Möglich sind: Infrastruktur-Fonds, Immobilienfonds, Green Bonds, Nachhaltigkeitsanleihen, Pensionsfonds, Beteiligungen institutioneller Investoren. Dadurch werden große Investitionssummen mobilisiert, die Kommunen allein oft nicht aufbringen könnten. Entstehung von Unternehmensquartieren. In Zukunft könnten sogenannte "Corporate Urban Districts" entstehen. Diese verbinden Produktion. Forschung, Wohnen, Bildung, Kultur, Energieversorgung auf einem integrierten Standort. Bekannte Vorläufer finden sich beispielsweise bei Siemens, BASF oder Volkswagen. Hier verschwimmen die Grenzen zwischen klassischer Gewerbeentwicklung und Stadtentwicklung zunehmend.
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Die Rolle der Kommune
Die Kommune bleibt wichtig, verändert aber ihre Funktion. Früher: Planer, Eigentümer, Fördermittelgeber. Zukünftig stärker: Moderator, Genehmigungsbehörde, Kooperationspartner, Qualitätswächter, Interessenvertreter der Bürger. Stadtentwicklung wird damit zu einer gemeinsamen Aufgabe von öffentlicher Hand, Unternehmen, Investoren, Bürgern, Wissenschaftseinrichtungen.
Ein mögliches Zukunftsbild für 2040
Produktionsstandorte werden nicht mehr als isolierte Fabrikflächen betrachtet, sondern als urbane Innovationsräume. Unternehmen entwickeln ihre Grundstücke ähnlich wie kleine Städte. Kapitalmarktfinanzierte Quartiersgesellschaften betreiben Energie-, Mobilitäts- und Dateninfrastrukturen. Die Wertsteigerung des Standortes entsteht nicht nur durch Produktion, sondern auch durch Immobilienentwicklung, Wissensnetzwerke und Lebensqualität.
Die Grenze zwischen Unternehmensstrategie, Immobilienwirtschaft und Stadtentwicklung wird dabei zunehmend verschwimmen. Aus dem klassischen Produktionsstandort entsteht ein wirtschaftlich, sozial und ökologisch integrierter Zukunftsstandort. Dies könnte zu einem der wichtigsten Modelle der Stadtentwicklung des 21. Jahrhunderts werden.
Denkstudio für strategisches Wissensmanagement zur Analyse mittelstandsorientierter Businessoptionen auf der Basis von Personalbilanzen und Standortbilanzen, Jörg Becker, Friedrichsdorf